Contrato de arras al vender una vivienda en Alcorcón
El contrato de arras es uno de los documentos más importantes en el proceso de compraventa de una vivienda. Se trata de un acuerdo previo a la firma ante notario mediante el cual comprador y vendedor fijan las condiciones de la operación y se entrega una cantidad de dinero como señal para garantizar el compromiso de ambas partes.
Si estás pensando en vender tu vivienda en Alcorcón, es fundamental conocer qué tipos de contrato de arras existen, cuáles son sus consecuencias legales y qué implicaciones puede tener firmar uno u otro. Una redacción incorrecta o una mala interpretación de este documento puede generar conflictos o incluso responsabilidades económicas importantes.
En este artículo te explicamos qué es un contrato de arras, qué tipos de arras existen y cuáles son las principales diferencias entre arras penitenciales, arras penales y arras confirmatorias en la compraventa de vivienda.
Publicado en julio de 2023 · Actualizado en marzo de 2026
Tipos de contrato de arras en la compraventa de vivienda
En el mercado inmobiliario existen principalmente tres tipos de contratos de arras. Cada uno tiene implicaciones legales distintas en caso de incumplimiento.
Arras penitenciales
Las arras penitenciales son las más habituales en la compraventa de viviendas en España y están reguladas en el artículo 1454 del Código Civil.
Este tipo de contrato permite que cualquiera de las partes pueda desistir de la operación asumiendo una penalización económica previamente acordada.
- Si el comprador decide no continuar con la compra, perderá la cantidad entregada como señal.
- Si es el vendedor quien se retracta, deberá devolver al comprador el doble de la cantidad recibida.
Las arras penitenciales son las más utilizadas. Ofrecen un equilibrio entre compromiso y flexibilidad durante el periodo previo a la firma de la escritura pública.
Arras penales
En las arras penales, la cantidad entregada también actúa como garantía del cumplimiento del contrato, pero además funciona como una penalización previamente pactada en caso de incumplimiento.
La diferencia respecto a las arras penitenciales es que el contrato puede exigir igualmente el cumplimiento de la compraventa, además de aplicar la penalización económica establecida.
Este tipo de arras es menos frecuente en operaciones inmobiliarias entre particulares, ya que puede generar mayor complejidad jurídica si alguna de las partes incumple el acuerdo.
Arras confirmatorias
Las arras confirmatorias funcionan simplemente como una señal o anticipo del precio de la vivienda. En este caso no existe un derecho de desistimiento automático.
Si alguna de las partes incumple el contrato, la otra parte podrá exigir judicialmente el cumplimiento del contrato o reclamar una indemnización por daños y perjuicios.
Por este motivo, este tipo de arras suele utilizarse menos en la práctica inmobiliaria habitual.
Comparativa entre los distintos tipos de arras
Para entender mejor las diferencias entre los distintos contratos de arras, en la siguiente tabla resumimos sus principales características:
| Tipo de arras | ¿Permite desistir? | Consecuencia si incumple el comprador | Consecuencia si incumple el vendedor | Uso habitual |
|---|---|---|---|---|
| Arras penitenciales | Sí | Pierde la cantidad entregada | Debe devolver el doble de las arras | Las más utilizadas en compraventas inmobiliarias |
| Arras penales | Depende de lo pactado | Pierde las arras o paga la penalización acordada | Devuelve las arras y la penalización acordada | Uso menos frecuente |
| Arras confirmatorias | No | Se puede exigir el cumplimiento del contrato o reclamar daños | El comprador puede reclamar judicialmente | Menos utilizadas en operaciones inmobiliarias |
Nota: En la mayoría de compraventas de vivienda se utilizan las arras penitenciales, ya que permiten establecer una penalización clara si alguna de las partes decide desistir de la operación.
¿Vas a firmar un contrato de arras para vender tu vivienda?
Antes de firmar cualquier documento es importante asegurarse de que el contrato refleja correctamente las condiciones de la operación y protege tus intereses como vendedor.
En Inmobiliaria MAQUEDA llevamos más de 50 años asesorando a propietarios en la venta de viviendas en Alcorcón, redactando contratos de arras y acompañando a nuestros clientes hasta la firma ante notario.
Consecuencias legales de firmar un contrato de arras
Firmar un contrato de arras implica adquirir un compromiso jurídico entre comprador y vendedor. Aunque se trate de un documento privado, tiene plena validez legal y establece obligaciones para ambas partes.
Entre las principales consecuencias legales destacan:
- Compromiso de formalizar la compraventa dentro de un plazo determinado.
- Entrega de una señal económica que normalmente representa entre un 5% y un 10% del precio de la vivienda.
- Penalizaciones económicas en caso de incumplimiento.
- Posibilidad de reclamar judicialmente si alguna de las partes no cumple lo acordado.
Por este motivo es recomendable que el contrato esté correctamente redactado y contemple aspectos importantes como el plazo para firmar ante notario, la distribución de gastos o posibles condiciones suspensivas, como la concesión de una hipoteca.
Cómo encaja el contrato de arras en el proceso de venta de una vivienda
El contrato de arras forma parte de una de las fases finales del proceso de compraventa. Antes de llegar a este punto normalmente se han realizado varios pasos previos.
- Valoración de la vivienda: establecer un precio adecuado según el mercado es fundamental para vender con éxito. Con nuestra herramienta puedes valorar tu vivienda gratis.
- Promoción del inmueble: publicación en portales inmobiliarios, reportaje fotográfico, visitas y gestión de compradores interesados.
- Negociación de condiciones: comprador y vendedor acuerdan precio, plazos y condiciones de la operación.
- Firma del contrato de arras: se formaliza el compromiso de compra y se entrega una señal económica.
- Firma de la escritura pública: finalmente se firma la compraventa ante notario.
Si quieres conocer cómo trabajamos con los propietarios que desean vender, puedes consultar nuestro servicio para vender vivienda en Alcorcón.
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En Inmobiliaria MAQUEDA te ayudamos durante todo el proceso de venta: valoración del inmueble, promoción en portales inmobiliarios, filtrado de compradores, redacción del contrato de arras y acompañamiento hasta la firma ante notario.
Antes de firmar un contrato de arras
El contrato de arras es un paso clave en la venta de una vivienda. Comprender bien sus implicaciones y elegir el tipo adecuado puede evitar problemas legales y garantizar que la operación se desarrolle con seguridad.
Contar con profesionales con experiencia en el mercado local puede marcar la diferencia durante todo el proceso de compraventa.
En Inmobiliaria MAQUEDA, llevamos más de 50 años ayudando a propietarios a vender su vivienda en Alcorcón con seguridad y transparencia, gestionando cada etapa de la operación hasta la firma de la escritura pública.
Preguntas frecuentes sobre el contrato de arras
A continuación respondemos algunas de las dudas más frecuentes sobre el contrato de arras en la compraventa de vivienda.
¿Cuánto dinero se entrega en un contrato de arras?
Lo habitual es entregar entre un 5% y un 10% del precio de la vivienda, aunque la cantidad puede variar según lo que acuerden comprador y vendedor.
¿Cuánto tiempo pasa entre el contrato de arras y la firma ante notario?
Normalmente el plazo suele situarse entre 30 y 60 días, aunque puede variar dependiendo de factores como la obtención de financiación por parte del comprador.
¿Es obligatorio firmar un contrato de arras?
No es obligatorio, pero sí muy recomendable porque permite fijar las condiciones de la operación y garantiza el compromiso de ambas partes antes de acudir al notario.
¿Qué debe incluir un contrato de arras?
Normalmente se incluyen los datos de comprador y vendedor, la identificación de la vivienda, el precio de la operación, la cantidad entregada como señal, el plazo para firmar la escritura pública y las condiciones de la compraventa.
¿Qué pasa si el comprador no consigue la hipoteca?
Dependerá de lo que se haya pactado en el contrato. En muchos casos se incluye una cláusula que condiciona la compra a la obtención de financiación, lo que permitiría recuperar las arras si el banco no concede el préstamo.
¿Se puede firmar un contrato de arras sin notario?
Sí. El contrato de arras es un acuerdo privado entre comprador y vendedor y no requiere intervención notarial, aunque sí es recomendable que esté correctamente redactado para evitar problemas legales.
¿Se puede cancelar un contrato de arras?
Dependerá del tipo de arras que se haya firmado. En el caso de las arras penitenciales, cualquiera de las partes puede desistir de la operación asumiendo la penalización económica correspondiente: el comprador perdería la señal entregada y el vendedor tendría que devolver el doble de la cantidad recibida.
¿Qué pasa si el vendedor se arrepiente después de firmar las arras?
Si se trata de arras penitenciales, el vendedor podrá desistir de la venta, pero estará obligado a devolver al comprador el doble de la cantidad recibida como señal. Esta penalización está prevista en el artículo 1454 del Código Civil y sirve como garantía para ambas partes durante el proceso de compraventa.
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