¿Qué impuestos paga un propietario por alquilar una vivienda? Esta es una de las dudas más habituales antes de poner un piso en alquiler. Y es normal: muchos propietarios creen que Hacienda se queda con gran parte de los ingresos, cuando en realidad no es así.
En España, el alquiler tributa en el IRPF como rendimiento del capital inmobiliario, pero solo se paga por el beneficio real. Además, existen gastos deducibles y diferentes reducciones fiscales que pueden reducir considerablemente los impuestos.
En esta guía actualizada a 2026 te explicamos de forma clara cuánto se paga por alquilar una vivienda, qué gastos puedes deducir y cómo pagar menos impuestos de forma legal, con ejemplos prácticos.
Índice del contenido
- Qué impuestos se pagan al alquilar
- Cómo tributa el alquiler en el IRPF
- Gastos deducibles del alquiler
- Reducciones en el IRPF
- Cuánto se paga realmente
- Ejemplo práctico
- Alquiler a empresas
- Cómo pagar menos impuestos
- Persona física vs sociedad
- ¿Compensa alquilar?
Qué impuestos se pagan al alquilar una vivienda en España
El alquiler tributa principalmente en el IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas) como rendimientos del capital inmobiliario.
Esto significa que no pagas impuestos por todo lo que cobras, sino por el beneficio real obtenido.
- Ingresos por alquiler
- Menos gastos deducibles
- Igual a rendimiento neto
Sobre ese resultado se aplican reducciones y posteriormente el tipo impositivo correspondiente según tu base general.
Cómo tributa el alquiler en el IRPF
Según la normativa del IRPF, los ingresos por alquiler se consideran rendimientos del capital inmobiliario. El cálculo básico es:
Ingresos – gastos deducibles = rendimiento neto
Este rendimiento se suma al resto de ingresos (trabajo, etc.) y tributa según los tramos del IRPF.
La clave está en dos factores:
- Aplicar correctamente todos los gastos deducibles
- Aplicar correctamente la reducción fiscal que corresponda según el contrato
Gastos deducibles del alquiler: qué puedes desgravar
Uno de los aspectos clave para pagar menos impuestos al alquilar una vivienda es conocer todos los gastos deducibles del alquiler. Hacienda permite restar numerosos gastos, lo que reduce considerablemente el beneficio sobre el que tributas.
Importante: solo puedes deducir los gastos relacionados con el inmueble alquilado y en proporción al tiempo que ha estado alquilado.
Principales gastos deducibles
- Intereses de la hipoteca: solo los intereses, no la amortización del capital.
- Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): completamente deducible.
- Gastos de comunidad: cuotas ordinarias y derramas.
- Seguros: hogar, responsabilidad civil o impago de alquiler.
- Reparaciones y mantenimiento: arreglos necesarios para conservar la vivienda (fontanería, pintura, electrodomésticos, etc.).
- Suministros: agua, luz o gas si los paga el propietario.
- Gastos de gestión inmobiliaria: honorarios por alquiler o administración.
Otros gastos que también puedes deducir
- Amortización del inmueble: normalmente el 3% anual del valor de construcción (excluido el suelo).
- Amortización de muebles y electrodomésticos: según su vida útil.
- Gastos jurídicos: defensa legal o reclamación de impagos.
- Tributos y tasas municipales: como la tasa de basuras.
Qué gastos no son deducibles
- La devolución del capital de la hipoteca
- Mejoras que aumentan el valor del inmueble (se amortizan, no se deducen directamente)
- Gastos personales no vinculados al alquiler
Reducción del alquiler en el IRPF: cuánto puedes pagar realmente
Uno de los puntos más importantes al alquilar una vivienda es la reducción aplicable en el IRPF. Sin embargo, la normativa ha cambiado y ya no existe una única reducción del 60% como ocurría anteriormente.
Actualmente, el porcentaje de reducción depende del tipo de contrato y de determinadas condiciones.
Puedes consultar el detalle completo de las reducciones y sus requisitos en la normativa oficial de la Agencia Tributaria: reducción por arrendamiento de viviendas (AEAT).
Porcentajes de reducción según la normativa actual
- 90%: si reduces el precio del alquiler en más de un 5% en zonas tensionadas al firmar un nuevo contrato
- 70%: si alquilas por primera vez a jóvenes (18–35 años) en zonas tensionadas o en alquiler social
- 60%: si la vivienda ha sido rehabilitada en los últimos 2 años
- 50%: en la mayoría de los casos actuales
Importante: los requisitos para aplicar cada reducción deben cumplirse en el momento de firmar el contrato de arrendamiento y mantenerse durante su vigencia. No es posible aplicar estas reducciones posteriormente si no se cumplían desde el inicio.
¿Qué ocurre con la reducción del 60%?
La reducción del 60% sigue existiendo, pero solo se aplica automáticamente a contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023. En los contratos más recientes, el porcentaje dependerá de si se cumplen los requisitos anteriores.
Aspectos clave que debes tener en cuenta
- Solo se aplica sobre el rendimiento neto positivo
- Es imprescindible declarar correctamente el alquiler
- Si no declaras correctamente el alquiler y Hacienda lo detecta, pierdes el derecho a aplicar cualquier reducción y tributarás por el total de los ingresos
- No es válida en alquileres turísticos
Importante: en ausencia de condiciones especiales, la reducción general es del 50%. No obstante, en determinados casos pueden aplicarse reducciones superiores si se cumplen los requisitos establecidos por la normativa.
Ejemplo sencillo
Si obtienes un beneficio de 6.000 € tras gastos deducibles, con la reducción del 50% solo tributarías por 3.000 €.
Errores comunes que debes evitar
- No declarar correctamente el alquiler
- No especificar el uso como vivienda en el contrato
- Confundir alquiler temporal con vivienda habitual
Importante: esta reducción es uno de los principales beneficios fiscales del alquiler en España, por lo que aplicarla correctamente puede marcar una gran diferencia en la rentabilidad final.
¿Cuánto se paga realmente de impuestos por alquilar?
En la mayoría de los casos, gracias a los gastos deducibles y las reducciones fiscales aplicables, el propietario no tributa por todo el alquiler, sino por una parte mucho menor.
En términos generales:
- Se descuenta entre un 20% y 40% en gastos
- Sobre el resultado se aplica una reducción del 50%
- El impacto fiscal real suele ser mucho menor de lo esperado
Ejemplo práctico: cuánto se paga por alquilar una vivienda
Para entender realmente cuánto se paga de impuestos al alquilar un piso, lo mejor es verlo con un ejemplo completo y realista.
Ejemplo real: así se calcula cuánto pagarías por alquilar una vivienda paso a paso.
Datos del ejemplo
- Alquiler mensual: 900 €
- Ingresos anuales: 10.800 €
- Gastos deducibles:
- IBI: 400 €
- Comunidad: 600 €
- Seguro: 250 €
- Reparaciones: 750 €
- Intereses hipoteca: 1.000 €
- Amortización inmueble: 1.000 €
Cálculo paso a paso
1. Total gastos deducibles:
400 + 600 + 250 + 750 + 1.000 + 1.000 = 4.000 €
2. Rendimiento neto:
10.800 € – 4.000 € = 6.800 €
3. Aplicación reducción del 50%:
6.800 € × 50% = 3.400 €
4. Base imponible final: 3.400 €
Sobre esta cantidad se aplicará el tipo de IRPF correspondiente según tus ingresos totales.
Resultado final
Aunque el propietario ha ingresado 10.800 € al año, en realidad solo tributa por 3.400 €.
Esto demuestra que el impacto fiscal del alquiler puede ser mucho menor de lo que muchos propietarios creen inicialmente.
Conclusión del ejemplo
Cuantos más gastos deducibles puedas aplicar correctamente y si puedes beneficiarte de la reducción del 50%, menor será la carga fiscal y mayor la rentabilidad real de tu vivienda.
Resumen del cálculo
Así quedaría el cálculo de forma resumida:
Nota: en este ejemplo se aplica una reducción del 50%, que es la más habitual en contratos actuales. En algunos casos puede ser superior si se cumplen determinados requisitos.
¿Qué ocurre si el inquilino es una empresa? IVA y retenciones
Cuando el inquilino es una empresa, es habitual que surjan dudas sobre si el alquiler lleva IVA o cambia su fiscalidad. La clave no está en quién alquila, sino en el uso real del inmueble.
Alquiler como vivienda (caso más habitual)
Si la empresa alquila el inmueble para que lo utilice un trabajador como vivienda, el alquiler sigue estando exento de IVA, igual que en un alquiler entre particulares.
Sin embargo, hay una diferencia importante: la empresa debe aplicar una retención del 19% de IRPF sobre el alquiler, que ingresa directamente a Hacienda en nombre del propietario.
Alquiler para uso profesional
Si el inmueble se utiliza como oficina, despacho o para actividad económica, el alquiler deja de estar exento y pasa a llevar IVA (21%).
Importancia del uso real
Este punto es clave: aunque el contrato lo firme una empresa, si el uso es residencial se mantiene la exención de IVA. Pero si cambia el uso, también cambia la fiscalidad.
Por eso es fundamental redactar correctamente el contrato y definir claramente el destino del inmueble para evitar problemas con Hacienda.
Resumen: cómo tributa el alquiler según cada caso
La fiscalidad del alquiler puede variar según el uso del inmueble y quién sea el inquilino. Este resumen te ayuda a entender rápidamente cada situación:
Ejemplo práctico
Si ingresas 10.800 € al año y tienes 3.500 € en gastos deducibles, solo tributarás por 7.300 €. Y sobre esa cantidad aún podrás aplicar la reducción del 50% si se trata de vivienda habitual.
Por eso, aplicar correctamente los gastos deducibles puede marcar una gran diferencia en la rentabilidad real del alquiler.
Qué pasa si no declaras el alquiler
No declarar el alquiler es uno de los errores más graves que puede cometer un propietario. Puede parecer una forma de ahorrar, pero implica riesgos importantes:
- Sanciones económicas (pueden superar el 50% de lo no declarado)
- Recargos e intereses
- Pérdida de deducciones y reducción del 50%
Además, la Agencia Tributaria cruza datos (consumos, fianzas, etc.), por lo que cada vez es más fácil detectar alquileres no declarados.
Cómo pagar menos impuestos de forma legal
La clave no es evitar impuestos, sino optimizarlos correctamente.
- Aplicar todos los gastos deducibles
- Estructurar bien el contrato
- Asegurar que el alquiler es vivienda habitual
- Contar con asesoramiento profesional
Una buena gestión fiscal puede marcar la diferencia entre un alquiler poco rentable y uno realmente interesante.
Diferencia fiscal entre alquilar como persona física o sociedad
Una duda habitual entre propietarios e inversores es si conviene alquilar una vivienda como persona física o a través de una sociedad. La fiscalidad cambia de forma importante en cada caso.
Alquiler como persona física
Es la opción más habitual. En este caso, los ingresos del alquiler tributan en el IRPF como rendimiento del capital inmobiliario.
- Se aplican gastos deducibles (IBI, comunidad, seguros, etc.)
- Existe una reducción del 50% si el alquiler es para vivienda habitual
- El tipo impositivo depende de los tramos del IRPF
Esto hace que, en muchos casos, la fiscalidad real sea más baja de lo que parece.
Alquiler a través de una sociedad
Si el inmueble pertenece a una sociedad, los ingresos tributan en el Impuesto sobre Sociedades, generalmente al tipo del 25%.
- No se aplica la reducción del 50%
- Se pueden deducir gastos y amortizaciones
- Mayor complejidad administrativa y contable
Además, si posteriormente se retiran beneficios (dividendos), estos tributan de nuevo en el IRPF del socio.
¿Qué opción es más rentable?
En la mayoría de casos de alquiler de vivienda habitual, alquilar como persona física suele ser más ventajoso gracias a la reducción del 50%.
Sin embargo, en casos de inversión con varias propiedades o estrategias patrimoniales más complejas, puede tener sentido valorar la opción de sociedad.
Por eso, antes de tomar una decisión, es recomendable analizar cada caso de forma individual para optimizar la rentabilidad real.
¿Compensa alquilar tu vivienda?
Para saber si compensa alquilar, hay que analizar la rentabilidad real:
- Precio de mercado (puedes verlo aquí: precio alquiler Alcorcón)
- Gastos asociados
- Fiscalidad
- Riesgos
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Te ayudamos a calcular la rentabilidad real de tu alquiler
Cada caso es diferente. Lo importante no es solo cuánto puedes cobrar, sino cuánto te queda realmente después de impuestos.
¿Cuánto dinero te queda realmente después de impuestos?
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Un buen asesoramiento marca la diferencia
La fiscalidad del alquiler no es un problema si se gestiona correctamente. De hecho, puede ser una de las claves para maximizar la rentabilidad.
Si estás valorando alquilar tu vivienda, contar con asesoramiento profesional te ayudará a tomar mejores decisiones y evitar errores.
Preguntas frecuentes sobre impuestos del alquiler
Estas son algunas de las dudas más habituales sobre los impuestos del alquiler de vivienda y su fiscalidad en España, respondidas de forma clara y práctica.
¿Qué impuestos paga un propietario por alquilar una vivienda?
El propietario debe declarar los ingresos del alquiler en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario. Sin embargo, no tributa por todo lo que cobra, sino por el beneficio real, es decir, ingresos menos gastos deducibles. Además, si el alquiler es para vivienda habitual, puede aplicarse una reducción del 50%.
¿Cuánto se paga a Hacienda por alquilar un piso?
Depende del beneficio obtenido y del tramo de IRPF del propietario. En muchos casos, gracias a los gastos deducibles y la reducción del 50%, el importe final a pagar es mucho menor de lo esperado. Por ejemplo, de 10.800€ de ingresos anuales, se puede llegar a tributar solo por unos 2.800-3.200 €.
¿Qué gastos se pueden deducir en el alquiler?
Se pueden deducir gastos como el IBI, comunidad, seguros, reparaciones, intereses de hipoteca, suministros (si los paga el propietario) y la amortización del inmueble. Aplicarlos correctamente es clave para reducir la base imponible y pagar menos impuestos.
¿Se aplica siempre la reducción del 50%?
No. Solo se aplica cuando el alquiler se destina a vivienda habitual del inquilino y está correctamente declarado. No se aplica en alquiler turístico, usos profesionales o si no se incluyen los ingresos en la declaración.
¿Qué ha pasado con la reducción del 60% en el alquiler?
La reducción del 60% en el alquiler de vivienda ha dejado de ser la regla general tras los cambios normativos introducidos recientemente. Desde 2026, la Agencia Tributaria aplica distintos porcentajes de reducción en función de las características del contrato y del inmueble.
Actualmente, la reducción puede variar entre el 50% y el 90% si se cumplen determinados requisitos, como alquilar en zonas tensionadas, reducir el precio del alquiler o destinar la vivienda a determinados colectivos. La reducción del 60% sigue existiendo, pero solo se aplica en casos concretos como viviendas rehabilitadas recientemente o para aquellos alquileres de vivienda cuyo contrato se haya celebrado antes del 26/05/2023.
¿Qué pasa si alquilo el piso a una empresa?
Si la empresa utiliza la vivienda como residencia de un trabajador, el alquiler sigue estando exento de IVA. Sin embargo, la empresa debe aplicar una retención del 19% de IRPF. Si el uso es profesional (oficina, despacho), el alquiler sí lleva IVA.
¿Es obligatorio declarar el alquiler?
Sí, todos los ingresos por alquiler deben declararse en el IRPF. No hacerlo puede conllevar sanciones, recargos e intereses, además de la pérdida de beneficios fiscales como la reducción del 50%.
¿Compensa alquilar una vivienda después de impuestos?
En la mayoría de los casos sí. Aunque existe tributación, los gastos deducibles y las reducciones fiscales aplicables hacen que la carga fiscal sea menor de lo esperado. Además, en zonas con alta demanda como Alcorcón, el alquiler puede ofrecer una rentabilidad interesante si se gestiona correctamente.
La información contenida en este artículo tiene carácter meramente informativo y está basada en la normativa vigente en el momento de su publicación. No constituye asesoramiento fiscal o legal personalizado. Dado que cada situación puede variar, se recomienda consultar con un profesional antes de tomar decisiones. Inmobiliaria MAQUEDA no se hace responsable del uso que pueda hacerse de esta información.
